Власники квартир можуть захищати прибудинкову територію, навіть без реєстрації прав на землю

Правова позиція Верховного Суду

Власники квартир у багатоквартирних будинках мають право захищати прибудинкову територію, навіть якщо право на землю формально не зареєстроване за ними або іншими співвласниками. Цю позицію висловив Касаційний цивільний суд Верховного Суду України у справі, де міська рада передала частину території біля багатоквартирного будинку в оренду забудовнику.

Суть справи

Позивач, один із власників квартири, звернувся до суду з вимогою скасування рішення ради, вважаючи, що передача частини території комерційному забудовнику створила перешкоди для нормального користування будинком та прибудинковими спорудами.

Рішення судів попередніх інстанцій

Суди попередніх інстанцій відмовили в задоволенні позову, підкреслюючи, що на момент придбання нерухомості земельна ділянка вже була в оренді у забудовника, а право співвласників не було зареєстроване.

Позиція Верховного Суду

Верховний Суд не погодився з тим, що відмова у захисті прав власників квартир є підставною. Суд зауважив, що власники квартир є співвласниками спільного майна, до якого відноситься земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, навіть за відсутності офіційної реєстрації прав. Також підкреслено, що прибудинкова територія — це не окрема земельна ділянка, а частина земельної ділянки, на якій розташовані будинок та пов’язані з ним споруди.

Важливі аспекти рішення

Суд наголосив, що громадяни не повинні нести негативні наслідки через недоліки в державних процедурах передачі землі співвласникам. Тому, якщо рішення органу місцевого самоврядування порушує права власника, він має право звернутися до суду.

При новому розгляді справи перевірятимуть фактичні межі земельної ділянки, що була закріплена за будинком під час його будівництва.

Контекст

Важливо зазначити, що ці правові позиції стають особливо актуальними в умовах розвитку ринку нерухомості в Україні. Від початку повномасштабного вторгнення багато инвесторів змушені коригувати свої стратегії, переорієнтувавшись на західні регіони України, де активно розвивається ринок житлової нерухомості.

Верховний Суд України у своїй постанові від 15 липня 2026 року у справі № 727/1431/25 акцентує увагу на необхідності захисту прав співвласників, що свідчить про важливість правових механізмів у сфері нерухомості.