Оподаткування продажу закордонної нерухомості: важливі аспекти для українських громадян

Правила оподаткування закордонної нерухомості для українців

Власники нерухомості за межами України часто вважають, що при продажу майна через три роки володіння вони уникнуть податків. Це стосується лише українського законодавства, де діє правило про звільнення від податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору при продажу житла, яке перебувало у власності більше трьох років.

Однак, за даними юридичної компанії YANKIV, продаж нерухомості за кордоном підлягає зовсім іншим податковим правилам, й податкова служба трактує отримані доходи як іноземні. Для таких доходів не діють звільнення, характерні для української нерухомості.

Податковий кодекс та нерухомість за кордоном

Індивідуальна податкова консультація чітко встановлює, що доходи від продажу закордонної нерухомості оподатковуються за окремими нормами Податкового кодексу, які не включають статтю 172, що стосується тільки української власності.

Ситуація, коли резидент України продає нерухомість за кордоном, виглядає так: незалежно від строку володіння об’єктом (три, п’ять чи десять років), цей об’єкт не підпадає під пільги. Отже, при продажу закордонної нерухомості застосовується податок у розмірі 23% від загальної суми продажу, без можливості вирахування вартості придбання.

Фінансові наслідки при продажу

Приклад: якщо український громадянин купив квартиру за 100 000 євро і продав її за 120 000 євро, податок нараховується на всю суму продажу — 120 000 євро. Загальне податкове навантаження складається з ПДФО (18%) та військового збору (5%).

Також важливо зазначити, що обмін валют для податкових цілей проводиться за курсом НБУ на дату фактичного надходження коштів, а не на момент укладення угоди або купівлі.

Подання декларації

Декларація про доходи від продажу закордонної нерухомості подається до 1 травня року, що є наступним за роком продажу. Сплата податків має відбутися до 1 серпня. Важливо дотримуватися цих термінів, оскільки порушення може призвести до штрафів.

При заповненні декларації слід відображати лише отриманий дохід від продажу, а не сам об’єкт нерухомості. Дата отримання коштів є критично важливою для визначення курсу НБУ та підсумкового розміру податкових зобов’язань.

Висновок

Оскільки податки на закордонну нерухомість суттєво відрізняються від українських, власникам варто звернути увагу на всі деталі податкового законодавства, щоб уникнути непорозумінь і фінансових втрат при продажу нерухомості за кордоном.