Нові правила оподаткування доходів від продажу нерухомості за кордоном

Загальні положення

Громадяни України, які продають свої квартири або будинки за межами країни, зобов’язані сплачувати податки з повної вартості угоди. Це правило діє незалежно від терміну володіння майном. Фіскальні органи прирівняли ці операції до звичайного іноземного доходу, фактично унеможлививши використання базових податкових пільг та ігноруючи реальні витрати на придбання активів. Цю інформацію підтверджують дані, опубліковані на сайті Дебет-Кредит.

Податковий кодекс і його прогалини

Стаття 172 Податкового кодексу України (ПКУ) передбачає звільнення фізичних осіб від сплати податку на доходи фізичних осіб і військового збору у разі продажу нерухомості, якщо майно перебувало у власності понад три роки. Однак у законодавстві не було чітко зазначено, чи стосується це правило об’єктів, що знаходяться за межами України.

Роз’яснення податкових органів

Цю законодавчу прогалину було роз’яснено податковою службою у Інформаційно-практичній консультації (ІПК) № 1310/ІПК/99−00−24−03−03. Відповідно до неї, трирічна пільга не стосується іноземного майна, а продаж нерухомості за кордоном підлягає регулюванню іншими нормами податкового законодавства.

Податки при продажу нерухомості за кордоном

При продажу закордонної нерухомості, одержані кошти підлягають оподаткуванню ставкою 23%. Важливо врахувати, що Податкова служба не визнає первинні витрати на придбання об’єкта, що призводить до ситуації, коли податок стягується не з фактичного прибутку, а з усієї суми угоди. Наприклад, якщо особа купила житло за 100 000 євро і продала його за 120 000 євро, податок стягуватиметься з 120 000 євро.

Критика нового підходу

Адвокат Богдан Янків критикує такий підхід, зазначаючи, що він є економічно необґрунтованим. “Держава оподатковує обіг, а не реальний дохід, що заважає громадянам відкрито декларувати продаж іноземного майна. Нормою було б вирахувати витрати на купівлю”, — підкреслює юрист.

Обов’язки платників податків

Для легалізації доходів від продажу нерухомості необхідно відобразити дохід у декларації про майновий стан до 1 травня року, наступного за роком продажу, а сплатити податок — до 1 серпня. При цьому сума продажу конвертується в гривню за офіційним курсом НБУ на день надходження коштів, а не на момент підписання угоди.

Уникнення подвійного оподаткування

Зменшити податковий тягар можливо лише за умови наявності міжнародної угоди про уникнення подвійного оподаткування між Україною та країною, де розташована нерухомість. Якщо податок сплачено за кордоном, ця сума може бути зарахована в рахунок українського ПДФО. Однак, військовий збір на рівні 5% стягуватиметься в будь-якому випадку.

Міжнародний контроль та наслідки

Ті, хто сподівається уникнути декларування доходів, повинні враховувати нові механізми міжнародного контролю. З 2024 року Україна є активним учасником системи Загального стандарту звітності (CRS), що дозволяє податковій службі автоматично отримувати фінансову інформацію від понад 100 країн, включно з усіма країнами ЄС.

Висновки

Жорстка позиція податкових органів ігнорує реальні потреби та інтереси українських громадян. Натомість, потрібні адекватні податкові правила, які сприяли б реінвестиціям громадян в економіку країни. Нинішня ситуація викликає занепокоєння, оскільки призводить до високої податкової нагрузки, що може спонукати українців шукати способи уникнути податкових зобов’язань.